K конституционным основам жилищного права кроме норм, напрямую регулирующих положения жилищного права, можно отнести нормы, которые косвенно затрагивают данную сферу или применяются к жилищным отношениям по аналогии.
Жилищным кодексом прямо предусмотрено применение аналогичных норм. B ст. 7 ЖК РФ сказано, что в тех случаях, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих указанные отношения, к таким отношениям применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
1. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.
2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
Так, согласно ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства. Равным образом это положение применимо к жилищным правам. Жилищные права человека защищаются всеми предусмотренными законом способами (административным, судебным, самозащитой и др.).
B соответствии со ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Любой человек при нарушении его жилищных прав может обратиться к прокурору. B рамках предоставленных законом полномочий прокурор приносит протест, представление, предосте- режение1.
Прокурор или его заместитель приносят протест на противоречащий закону правовой акт в орган или должностному лицу, которые
издали этот акт, либо в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу.
Представление об устранении нарушений закона выносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению.
При наличии в описанных в заявлении или жалобе гражданина нарушениях закона, содержащих признаки состава преступления, предусмотренного Уголовным кодексом Российской Федерации, прокурор имеет право возбудить уголовное дело. C жилищным правом связаны составы таких преступлений, как незаконное проникновение в жилище, приобретение квартиры путем вымогательства, мошенничества, использования поддельных документов и др.
Статья 46 Конституции РФ дает общее представление о судебном способе защиты. Суд рассматривает споры в жилищной сфере как между физическими лицами (нанимателем и членами его семьи, собственником и арендатором), так и между гражданами, с одной стороны, и жилищными, коммунальными, регистрационными службами (ЖКХ, МУ ДЕЗ, БТИ) - с другой.
Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц также могут быть обжалованы в суд.
Не получив необходимой судебной и административной защиты, каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека.
Имеется в виду прежде всего
Конституция Российской Федерации
Статья 8, ч. 2
В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Европейский суд по правам человека в Страсбурге.
Часть 2 ст. 8 Конституции РФ закрепляет равное признание и защиту на территории Российской Федерации частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. Указанные формы собственности применяются и для жилищных объектов. Закрепление частной собственности на первом месте в перечне форм собственности необходимо, чтобы подчеркнуть важность ее признания. Сложно сказать, сколько и какие еще формы собственности допускались при принятии Конституции, однако список форм собственности оставлен открытым.
B развитие положений ст. 8 Конституции РФ действует и ст. 35, нормы которой направлены на конкретизацию регламентации и охраны правомочий частного собственника. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Именно на данной норме основана приватизация жилых помещений или приобретение их в собственность по гражданско-правовым договорам. Кроме того, данная норма закрепляет триаду правомочий, входящих в понятие собственности как в гражданском, так в и в жилищном праве.
Никто не может быть лишен своего имущества и соответственно выселен из принадлежащего ему на праве собственности помещения иначе как по решению суда. B случае же административного выселения с санкции прокурора лиц из домов, грозивших обвалом, а также самоуправно занявших помещение санкция может быть обжалована в судебном порядке. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Конституция РФ также гарантирует право наследования. Думается, данное положение применимо только к жилым помещениям, принадлежащим гражданам на праве собственности.
Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции (ч. 1 ст. 15 Конституции РФ). Во исполнение данной нормы Конституционный Суд вносит в жилищное законодательство различные изменения и поправки.
Аналогично норме ч. 4 ст. 15 Конституции РФ Жилищный кодекс РФ признает примат норм ратифицированных международных договоров в случае противоречия с нормами отечественного жилищного законодательства. B ст. 9 ЖК РФ сказано, что, если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.
Статья 30 Конституции РФ гарантирует каждому право на объединение, включая право создавать профессиональные союзы для защиты своих интересов. Свобода деятельности общественных объединений гарантируется. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Может возникнуть вопрос: почему приведена данная норма? B сфере жилищных правоотношений кроме государства, муниципальных образований и соответствующих органов, юридических лиц, владеющих имуществом на правах собственника, хозяйственного ведения или оперативного управления, действуют также товарищества собственников жилья - некоммерческие организации, форма объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом товарищества (ст. 135 ЖК РФ). Объединение в товарищество собственников жилья является делом добровольным.
Во многих статьях Жилищного кодекса используется термин «совершеннолетний» (например, совершеннолетний член семьи нанимателя). Статья 60 Конституции РФ возраст, с которого гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности, т.е. считается совершеннолетним, устанавливает в 18 лет.
Когда участником жилищного правоотношения является иностранный гражданин, применяется норма, закрепленная в ст. 62 Конституции РФ: «Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации». Однако в отличие от российских граждан, зарегистрированных по месту жительства бессрочно, иностранные граждане получают вид на жительство на строго определенное время.
Статьи 71 и 72 Конституции РФ, определяя предметы ведения Российской Федерации и ее субъектов, разделяют гражданское и жилищное законодательство, тем самым подчеркивая их самостоятельное значение. Пункт «к» ст. 72 Конституции РФ относит жилищное законодательство к предмету совместного ведения. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Статьи 25, 27, 40 Конституции РФ имеют к жилищному праву непосредственное отношение. Закрепляя в ст. 40 право на жилище, Конституция относит его к числу основных прав, неотъемлемо принадлежащих каждому гражданину от рождения. Конституция определяет многоаспектность права на жилище:
1) каждый имеет право на уже имеющееся у него жилище;
2) каждый имеет право на получение жилища;
3) существует запрет произвольного лишения права на жилище;
4) обеспечение права на жилище вменяется в обязанности государства и муниципальных образований;
5) существуют различные виды жилых фондов;
6) осуществляются поддержка жилищных прав малоимущих граждан и предоставление им жилья бесплатно или за доступную плату.
Первый аспект права на жилье обеспечивает возможность гражданам стабильно пользоваться имеющимся жильем, защищает их субъективное право на жилище. Однако его не следует понимать как полную свободу действий с жилищем. На совершение отдельных действий (перепланировку, перенос капитальной стены) необходимо разрешение уполномоченных органов. Кроме того, не стоит забывать о том, что свобода действий одного человека всегда ограничивается недопущением нарушений прав другого. Граждане должны нести соответствующие обязанности: пользоваться жилым помещением по его назначению, соблюдать правила пользования, оплачивать коммунальные услуги, не разрушать помещение. Таким образом, как указано в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой yTO необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Второй аспект права на жилье характеризует возможность гражданина приобрести жилое помещение, т.е. улучшить свои жилищные условия. Жилое помещение может приобретаться различными не запрещенными законом способами: путем совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, наследование, рента и т.д.), приватизации, предоставления служебных жилых помещений или помещений в общежитиях, участия в ЖСК, найма жилого помещения и др.
Третий аспект означает, что никто не может быть лишен права на жилище и произвольно выселен из него. Жилищный кодекс определяет основания выселения. По большинству оснований гражданин не может быть выселен без предоставления ему другого помещения. Собственнику жилого помещения при отчуждении земли, на которой стоит дом, для иных целей должно быть предоставлено адекватное возмещение. Для собственников индивидуального дома с надворными постройками или плодоносящим участком должны быть предусмотрены или денежное возмещение за дом, постройки и урожай, или возможность перенести дом и постройки. Перенос дома и денежное возмещение осуществляются за счет средств организации, для целей которой предоставляется участок. Любое выселение может быть оспорено в судебном порядке. Данные положения препятствуют произволу выселения в любых целях (например, снос жилого дома в центре города в целях строительства на его месте торгового комплекса).
Четвертый аспект осуществления права граждан на жилье означает поощрение органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства, создание условий для осуществления права на жилище, принятие необходимого нормативного обеспечения, защиту государством жилищных прав граждан, разработку и реализацию целевых жилищных программ и др.
B соответствии с пятым аспектом на настоящий момент можно выделить следующие виды жилищных фондов: государственный, муниципальный, частный. Несколько особняком стоит фонд социального использования, формирующийся из строений государственного и муниципального фондов.
Шестой аспект права на жилище предполагает, что малоимущие или иные установленные законом граждане (участники Великой Отечественной войны, военнослужащие и некоторые другие категории) имеют право на предоставление жилья бесплатно или за доступную плату. Жилье предоставляется из государственного и муниципального фондов. Площадь жилья должна быть не менее установленной законом нормы. Большое значение также имеет выделение специального жилищного фонда социального использования. Малоимущим гражданам для оплаты жилья и коммунальных услуг государство предоставляет субсидии.
Таким образом, как верно отметил П.И. Седугин, по своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом; вместе с тем конституционные положения о праве на жилище (ст. 40 и др.) являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений: пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда.
Очень близко с правом на жилище связаны и другие статьи Конституции РФ. Так, ст. 25 Конституции закрепляет неприкосновенность
Конституция Российской Федерации
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
жилища. Никто не имеет права проникать в помещение вопреки желанию его хозяев. B данной статье имеется в виду не только постоянное жилое помещение, но и временное (номер в гостинице). Уголовный кодекс предусматривает незаконное проникновение в жилище в качестве не только самостоятельного состава преступления, но и элемента, отягчающего другие преступления (такие, как кража, грабеж, разбой и др.). Примечание к ст. 139 УК РФ подразумевает под жилищем индивидуальный жилой дом со всеми жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания.
Из вышеизложенного правила имеются исключения. Так, не будет противоправным проникновение в жилое помещение для предупреждения пожара или пресечения преступления. Следователь с санкции судьи может проникнуть в жилое помещение для проведения его осмотра, обыска или выемки. Органы, осуществляющие оперативно-разыскную деятельность, могут проникать в жилое помещение только с санкции судьи. Однако в соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 12 августа 1995 г. № 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности» в случаях, которые не терпят отлагательства и могут привести к совершению тяжкого или особо тяжкого преступления, а также при наличии данных о событиях и действиях (бездействии), создающих угрозу государственной, военной, экономической или экологической безопасности Российской Федерации, на основании мотивированного постановления одного из руководителей органа, осуществляющего оперативно-разыскную деятельность, допускается проведение оперативно-разыскных мероприятий, посягающих на неприкосновенность жилища, с обязательным уведомлением суда (судьи) в течение 24 ч. B течение 48 ч с момента начала проведения оперативно-разыскного мероприятия орган, его осуществляющий, обязан получить судебное решение о проведении такого оперативно-разыскного мероприятия либо прекратить его проведение.
Федеральный закон «О полиции» от 7 февраля 2011 г. № 3-ФЗ провозглашает принцип, согласно которому полиция защищает право каждого на неприкосновенность жилища.
Данный принцип реализован в ст. 15 Федерального закона «О полиции» от 7 февраля 2011 г. № 3-ФЗ, согласно которой сотрудники полиции не вправе входить в жилые помещения помимо воли проживающих в них граждан иначе как в случаях и порядке, установленных федеральными конституционными законами, Федеральным законом «О полиции» и другими федеральными законами.
Проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также:
1) для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях;
2) для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления;
3) для пресечения преступления;
4) для установления обстоятельств несчастного случая.
Сотрудник полиции, осуществляющий вхождение (проникновение) в жилое помещение, обязан:
1) перед тем как войти в жилое помещение, уведомить находящихся там граждан об основаниях вхождения, за исключением случаев, если промедление создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан и сотрудников полиции или может повлечь иные тяжкие последствия;
2) при проникновении в жилое помещение помимо воли находящихся там граждан использовать безопасные способы и средства, с уважением относиться к чести, достоинству, жизни и здоровью граждан, не допускать без необходимости причинения ущерба их имуществу;
3) не разглашать ставшие известными ему в связи с вхождением (проникновением) в жилое помещение факты частной жизни находящихся там граждан;
4) сообщить непосредственному начальнику и в течение 24 ч представить рапорт о факте вхождения (проникновения) в жилое помещение.
При этом полиция принимает меры по недопущению доступа посторонних лиц в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями, и по охране находящегося там имущества.
O каждом случае проникновения сотрудника полиции в жилое помещение в возможно короткий срок, но не позднее 24 ч с момента проникновения информируются собственник этого помещения и (или) проживающие там граждане, если такое проникновение было осуществлено в их отсутствие, а также прокурор.
Неприкосновенность жилища при наличии постановления суда может также нарушать судебный пристав-исполнитель при наложении ареста на имущество должника.
Не является преступлением и проникновение в жилище, совершенное в состоянии крайней необходимости, т.е. для устранения опасности, непосредственно угрожающей личности и правам данного лица или иных лиц, охраняемым законом интересам общества или государства, если эта опасность не могла быть устранена иными средствами и при этом не было допущено превышения пределов крайней необходимости (ст. 39 УК РФ).
Также не является преступлением причинение вреда охраняемым уголовным законом интересам в результате физического принуждения, если вследствие такого принуждения лицо не могло руководить своими действиями или бездействием (ст. 40 УК РФ). Однако правом на неприкосновенность жилища обладают только лица, законно проживающие в помещении. Лица, самовольно вселившиеся в помещение, не подпадают под конституционную охрану данной нормы, а в некоторых случаях даже совершают уголовно наказуемое преступление (например, самоуправство).
Немаловажное значение имеет и право на свободу передвижения и выбора места жительства, закрепленное ч. 1 ст. 27 Конституции. C этим правом связана замена института прописки на институт регистрации по месту жительства. Необходимо отметить, что в указанной норме Конституция имеет в виду не только место постоянного проживания лица, законно находящегося на территории Российской Федерации, но и место преимущественного проживания. Место постоянного проживания представляет собой помещение в местности, где гражданин проживает постоянно. Место преимущественного проживания - место, где гражданин проживает большую часть времени. Однако Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» закрепил исчерпывающий перечень ситуаций, когда право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации в соответствии с законами Российской Федерации может быть ограничено:
Конституция Российской Федерации
Статья 27, ч. 1
Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться; выбирать место пребывания и жительства.
1) в пограничной полосе;
2) в закрытых военных городках;
3) в закрытых административно-территориальных образованиях;
4) в зонах экологического бедствия;
5) на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности;
6) на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.
Предмет и метод жилищного права. Место жилищного права в системе российского права.
Предмет жилищного права - это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. Жилищные отношения - это общественные отношения, складывающиеся по поводу приобретения, владения, пользования и распоряжения жилой площадью, а также по поводу учета жилищных фондов, содержания и ремонта жилых помещений, их переустройства и перепланировки, управления жилищными фондами, предоставления коммунальных услуг и т.д. В соотв с ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотрен ЖК, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые порождают жилищные права и обязанности. В жилищном праве нет единого метода. На стадии учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставления жилой площади в домах гос и муниципального фондов, управления жилищными фондами используется административно-правовой метод. На стадии пользования жилыми помещениями применяется гражданско-правовой метод. В связи с этим, говоря о месте жилищного права в системе права следует признать, что у жилищного права нет единого метода, а следовательно жилищное право нельзя считать самостоятельной отраслью права, его следует рассматривать как подотрасль ГП, так как каждая самостоятельная отрасль права должна иметь свой предмет и метод.
Основные начала (принципы) жилищного законодательства.
Принципы жилищного законодательства - это основные начала, воплощающие его коренные, наиболее характерные черты. Принципы жилищного права: I.Общие: 1.Законности 2.Сочетание личных интересов с общественными 3.Неразрывной связи прав и обязанностей 4.Равноправие граждан II.Специальные: 1.Доступность найма жилья 2.Обеспечение сохранности жилищного фонда 3.Использ. жилых помещений по назначению 4.Неприкосновенности жилья 5.Безопасности жилого помещения 6.Обеспечение восстановления нарушенных прав 7.Стабильного пользования жильем 8.Недопустимоти произвольного лишения жилища 9.Равенства уч-ов жилищных отношений по владению, поьз. и распоряжению жилым помещением. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Граждане, законно находящиеся на тер-и РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ или другого федерального закона. Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нём на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Меню статьи
1. Понятие жилищного права.
Понятие жилищного права употребляется в юридической литературе в двух смыслах – узком и широком.
В узком смысле жилищное право – это субъективное право конкретного человека на жилое помещение.
В широком смысле жилищное право — совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения.
Жилищное право представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья.
Особо тесно жилищное право связано с гражданским. При рассмотрении вопроса соотношения гражданского и жилищного законодательства следует учесть несколько важных моментов: Конституция РФ разграничивает гражданское и жилищное законодательство. В частности, гражданское регулируется на федеральном уровне, т. е. только РФ (ст. 71), жилищное - ни уровне РФ и субъектов РФ (ст. 72).
Специфика жилищного права , в частности его предмета, метода и места в системе отраслей права предопределяется следующими обстоятельствами. Жилищное право нельзя отнести только к частному или только к публичному праву, поскольку оно включает нормы как частного права (преимущественно диспозитивного характера), так и публичного права.
Нормы публичного права, как правило, императивны, т.е. их содержание не может быть изменено по воле участников правоотношений. Диспозитивные нормы, наоборот, содержат общее правило (общую модель) поведения участников и допускают возможность формирования ими иной модели поведения, если это соответствует законодательству и (или) соглашению сторон.
Отрасли частного права регулируют отношения, обеспечивающие частные интересы отдельных лиц (граждан, юридических лиц и др.). Отрасли публичного права реализуют общий, публичный, общегосударственный интерес.
2. Место жилищного права в системе российского права.
В юридической литературе нет единого мнения относительно места жилищного права в российской системе права.
1)Жилищное право не самостоятельная отрасль, а подотрасль гражданского права или правовой институт.
2)Жилищное право – комплексная отрасль права, которая объединяет нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права, посвящённые либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильём.
3)Жилищное право – самостоятельная отрасль права.
Ст. 72 Конституции РФ называет жилищное законодательство самостоятельной отдельной отраслью законодательства. В нем и, соответственно, в жилищном праве, действует многоуровневый режим правового регулирования жилищных отношений: федеральный, региональный и местный. Поэтому жилищное право не вписывается в отношения, регулируемые гражданским правом, которое осуществляется только на федеральном уровне. Нахождение жилищного права в рамках гражданского сужает сферу его правового регулирования.
3. Предмет жилищного права.
Предметом регулирования жилищного права являются жилищные правоотношения. Под жилищными правоотношениями понимают отношения, возникающие по поводу жилища. В них можно выделить следующие виды отношений (п.1 ст.4 ЖК РФ):
а) отношения по возникновению, осуществлению, изменению, прекращению права владения, пользования. распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
б) отношения пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
в) отношения пользования общим имуществом собственником помещений;
г) отношения по отнесению помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
д) отношения учета жилищного фонда;
е) отношения содержания и ремонта жилых помещений;
ж) отношения переустройства и перепланировки жилых помещений;
з) отношения управления многоквартирными домами;
и) отношения создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
к) отношения по предоставлению коммунальных услуг;
л) отношения внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
м) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
4. Метод жилищного права. Его особенности.
Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств, приемов, которые регулируют жилищные отношения.
Особенность метода жилищного права состоит в том, что жилищное право – комплексная отрасль права , поэтому его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых используются для регулирования жилищных правоотношений.
В отличие от строго диспозитивного метода гражданского права жилищное право построено на сочетании императивного и диспозитивного методов.
Императивный метод основан на принуждении, обязательных для исполнения указаниях, обязанностях, запретах. Это метод, направленный на обеспечение предписанного государством строго обязательного поведения субъектов. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. А если вышеперечисленные граждане отсутствуют, то вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется в общем порядке по договору социального найма (ст. 59 ЖК РФ).
Диспозитивность - это метод автономии, дозволения, наделения субъектов инициативой. Так, согласно ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Аналогичным образом в ч. 3 ст. 82 ЖК РФ изменение договора найма вследствие признания нанимателем другого члена семьи с некоторыми оговорками предоставлено на рассмотрение всех членов семьи.
5.Принципы жилищного права.
Принципы права - это основные положения (основополагающие идеи), реализующиеся в форме и содержании права. В переводе с латинского «принцип» означает основоположение, руководящую идею, основное правило поведения и т.п. Прежде всего принципы права содержат Конституция, а также законодательные акты. В ЖК РФ нет специальных статей, непосредственно посвященных принципам жилищного права. Однако соответствующие положения имеются (хотя и не называются принципами) в ст. 1 «Основные начала жилищного законодательства», ст. 2 «Обеспечение условий для осуществления права на жилище», ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость «то произвольного лишения» и других статьях ЖК РФ.
В юридической литературе выделяют следующие принципы права, которые имеют отношение и к жилищному праву. Общеправовые принципы:
1) справедливость (соответствие права существующим в обществе моральным нормам);
2) демократизм (народовластие) (право должно выражать интересы большинства);
3) равенство права;
4) гуманизм (человеколюбие);
5) свобода субъектов права;
6) законность;
7) ответственность за вину;
8) взаимной ответственность государства и личности;
9) единство норм права;
10) реальность норм права.
Отраслевые принципы жилищного права
(принципы, которые присущи только жилищному праву, и в которых проявляется его сущность и значение для общества.
Неприкосновенность жилища. ( Ст. 25 КРФ, ст. 3 ЖК РФ.) Статья 25 Конституции РФ закрепляет неприкосновенность жилища в качестве основных гарантий прав и свобод граждан. Ст. 3 ЖК развивает данный принцип: «Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая» (см. п. 3 ст. 3).
Недопустимость произвольного лишения жилья. Закреплён в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ. ЖК РФ предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений . Ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище.
Понятие «лишение права па жилище» относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом.
Свобода выбора места жительства. Согласно ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой части страны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен на институт регистрации по месту жительства.
Доступность пользования жилищным фондом. Один из самих сложных принципов с точки зрения его реализации на практике, и в настоящее время, к сожалению, является декларативным. С одной стороны, каждый человек может получать в свое пользование и в собственность жилое помещение. С другой стороны, высокая стоимость жилья, особенно в крупных городах, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда позволяет гражданам воспользоваться данным правом на практике. Однако следует отметить позитивное стремительное развитие рынка недвижимости в России в сторону строительства новых жилых площадей, организация кондоминиумов, ипотечного кредитования.
Целевое использование жилищного фонда. В ч. 1 ст. 17 ЖК подчеркивается, что жилое помещение, прежде всего, предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на возмездной основе). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Равенство участников жилищных отношений. Участниками жилищных отношений являются не только граждане РФ, но и юридические лица (организации), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК РФ). Следует отметить, что рaвенство участников жилищных отношений — общее правило, жилищное законодательство регулирует и иные отношения, не предусматривающие юридическое равенство их участников. Например, отношения складываются между органами , осуществляющими учет нуждающихся в жилье граждан и предоставление им жилых помещений, и гражданами, желающими получить жилье на условиях договори социального найма (гл. 7 ЖК РФ).
Судебная защита жилищных прав. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.
Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
6.Источники жилищного права.
Источники отрасли права - это формы внешнего проявления проявления права (формального закрепления). Правовые нормы как общеобязательные правила поведения не существуют обособленно. В основном они содержатся в нормативных правовых актах. Данная форма проявления правовых норм свидетельствует о том, что установленное правило имеет обязательный характер и обеспечивается силой принуждения со стороны государства.
Все источники жилищного права в зависимости от их значения и места в системе актов, содержащих нормы жилищного права, можно подразделить на три вида:
Конституция, конституции республик и уставы других субъектов РФ;
Жилищное законодательство. Ст. 5 ЖК РФ;
Иные правовые акты, не относящиеся к актам жилищного законодательства, но содержащие нормы жилищного права, например ГК РФ, в частности его гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 288-293) и 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671-688).
Конституция является правовой базой для любой отрасли права. Она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции (ч. 1 ст. 15). В Конституции содержатся нормы жилищного права, например в ст. 40, в которой говорится о праве каждого человека и гражданина на жилище и недопустимости произвольного лишения жилища, и в ст. 25, в которой провозглашен принцип неприкосновенности жилища. Нормы указанных статей Конституции получили свое закрепление и развитие в ст. 2 и 3 ЖК РФ. Однако Конституция важна не только наличием отраслевых (жилищных) норм, но и содержанием других норм и положений, которые обязаны соблюдать органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения (ч. 2 ст. 15). В частности, в соответствии со ст. 72 (п. «к») Конституции жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Конституция предоставляет субъектам РФ право иметь собственное жилищное законодательство, определяя одновременно пределы осуществления такой законодательной деятельности. Согласно ст. 72 Конституции субъекты РФ вправе издавать свои законы по предметам, находящимся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции). До принятия федерального закона (или иного нормативного акта) республика, край, область или другой субъект РФ осуществляет законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения путем принятия законов и иных нормативных правовых актов на своем уровне. После принятия федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ приводятся в соответствие ним. Основной правовой массив жилищного права составляет жилищное законодательство, акты которого принимаются на федеральном, региональном и местном уровнях (ст. 5 ЖК РФ). Касаясь иных правовых актов, содержащих нормы жилищного права, следует подчеркнуть, что источниками жилищного права, например, являются федеральные законы, принятые недавно в рамках Программы «Доступное жилье». В их число входят, например, следующие ФЗ: -от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»; -от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; -от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о жилищных накопительных кооперативах). В Конституции (ч. 4 ст. 15) и ЖК РФ (ст. 9) говорится о приоритете норм международного права (международно-правовых актов) перед национальным законодательством. В международном праве содержится большое количество принципов и норм, признаваемых в основном всем международным сообществом. Под общепризнанными принципами и нормами следует понимать принципы и нормы общего международного права, получившие всеобщее признание. Необходимо отметить, что эти нормы и принципы должны быть признаны обязательными Российской Федерацией Постановления (решения) судебных органов в какой-то мере влияют на уровень правового регулирования жилищных отношений. Однако они являются правоприменительными органами, а не нормотворческими (правотворческими). Сама проблема (относить или не относить судебные акты к источникам права, в том числе жилищного) существует. Однако по данному вопросу хотелось бы обратить внимание на два обстоятельства: во-первых, судебный акт, даже Конституционного Суда РФ или Верховного Суда РФ, не отвечает всем формальным признакам нормативного правового акта. Правовой акт издается компетентным органом, принимается в определенном порядке, содержит нормы права - правила поведения общего характера, имеет установленную форму (закон, постановление и др.) и реквизиты (дату и номер), обладает юридической силой, вступает в силу в установленном порядке. Во-вторых, признание постановлений Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ в качестве источников права может привести к такой крайности, как признание источниками права актов (решений) других судов, в частности судов республик, краев, областей и других территориальных единиц, т.е., по существу, к внедрению прецедентного права, что не характерно для российской правовой системы.
7. Действие жилищного права во времени, пространстве и по кругу лиц.
Статья 6 ЖК РФ определяет особенности действия норм жилищного законодательства во времени. На жилищное законодательство распространяется общеправовой принцип - закон обратной не имеет. То есть нормы жилищного законодательства по общему правилу не распространяют свое действие на отношения, возникшие до их вступления в силу.
Акты жилищного законодательства распространяют свою силу на отношения, возникшие до их введения в действие, лишь в случаях, прямо предусмотренных этими актами.
Действие акта жилищного законодательства в жилищных отношениях, возникших до его введения в действие, может быть распространено на права и обязанности участников этих отношений, которые возникли уже после введения акта в действие. Иными словами, жилищное отношение до введения акта жилищного законодательства регулируется ранее действующими нормами, а после введения акта в действие - уже новыми нормами.
Акт жилищного законодательства распространяет свое действие на права и обязанности, возникшие из договоров, до введения его в действие, лишь в том случае, если в данном акте прямо предусмотрено, что он распространяется на права и обязанности, возникшие из ранее заключенных договоров. В соответствии с Федеральным законом от 14.06.1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» по общему правилу федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Феде рации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования в «Российской газете», «Парламентской газете» или «Собрании законодательства Российской Федерации». Вместе с тем дата введения в действие конкретного нормативного акта может быть указана в нем самом или в другом акте. Как следует из ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», закон вступает в силу по истечении 3 месяцев после дня его официального опубликования, т. е, 1 апреля 2005 г. (ФЗ был опубликован 31 декабря 2004 г.); новый ЖК РФ введен в действие специальным законом (Вводным) с 1 марта 2005 г. Введение в действие указов Президента РФ и постановлении Правительства РФ осуществляется на основании Указа Президента РФ № 763 от 23.05.1996 г., в соответствии с которым указы и постановления подлежат официальному опубликованию в течение 10 дней с момента их подписания в сборнике «Собрание законодательства Российской Федерации», а также в «Российской газете», за исключением актов (их отдельных пунктов), содержащих государственную тайну. Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ вступают в силу одновременно на всей территории по истечении 7 дней после их опубликования (если иной не установлен указом). Введение в действие ведомственных актов осуществляется на основании Указа Президента РФ № 104 от 21.01.1993 г. «О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации». Ведомственные акты, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, принятые после 01.03.1993 г. и прошедшие государственную регистрацию в Министерстве юстиции РФ, подлежат официальному опубликованию в газете «Российские вести» не позднее 10 дней после их государственной регистрации, не прошедшие регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий, т. е. не могут служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений (на них нельзя ссылаться при разрешении споров). Прекращение действия правового акта происходит: с наступлением установленного в нем срока; в результате его прямой отмены; с принятием нового акта, отменяющего или изменяющего старый. По общему правилу предполагается обязательность применения источников жилищного права и соблюдения в границах территории, на которую распространяется власть органа, принявшего соответствующий акт, т. е. на территории либо всей Российской Федерации, либо субъекта РФ, муниципального образования. Федеральные законы и иные нормативные акты федерального значения действуют на всей территории РФ. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, содержащие нормы жилищного права, действуют в пределах территории соответствующего субъекта РФ. Акты органов местного самоуправления, содержащие нормы жилищного права, действуют в пределах территории соответствующего муниципального образования. Точно так же действует жилищное законодательство и по кругу лиц. К указанным лицам относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Правила, установленные жилищным законодательством, применяются и к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Ввиду специфического статуса данных субъектов жилищных отношений законодательно допускается установление случаев ограничения жилищных прав иностранных граждан, апатридов, бипатридов. Когда действие правового нормативного акта ограничивается определенной территорией Российской Федерации, то указанный акт действует только в отношении тех лиц, которые находятся ни данной территории.
8. Применение жилищного права по аналогии.
Статья 7 ЖК РФ регулирует особенности применения аналогии закона при наличии пробела в жилищном законодательстве. Аналогия закона в жилищном законодательстве заключается в применении к неурегулированным отношениям жилищного законодательства, регулирующего сходные общественные отношения. Для применения аналогии закона необходимо соблюдение следующих условий: жилищное отношение не урегулировано жилищным законодательством; жилищное отношение не урегулировано соглашением его участников; отсутствует норма гражданского или иного законодательства, прямо регулирующая данное жилищное отношение; применение к данному жилищному отношению норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения, не противоречит существу жилищного отношения. Пункт 2 ст. 7 ЖК РФ устанавливает порядок применения в жилищном законодательстве аналогии права. Аналогия права применяется лишь в том случае, если невозможно применить аналогию закона, и заключается в том, что жилищные права и обязанности определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.
Под правовыми принципами понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте их действие проявляется по-своему.
В жилищном праве «на лицо» действие принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование жилищных отношений осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву и, следовательно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования.
Жилищное право основывается на следующих принципах:
1) неприкосновенности жилища;
2) недопустимости произвольного лишения жилища;
3) доступности для граждан условий найма жилых помещений;
4) свободы выбора места жительства;
5) цивилизованного использования жилых помещений;
6) допустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением.
Принцип неприкосновенности жилища . В Конституции РФ определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. В соответствии со ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации нарушение неприкосновенности жилища, совершенное против воли проживающего в нем лица, признается преступлением, за совершение которого предусмотрена строгая ответственность.
Под «жилищем» следует понимать не только жилые комнаты, но и места общего пользования (балкон, коридор, веранда), а также жилые помещения, предоставленные гражданину во временное пользование (например, номер в гостинице).
Статья 3 ЖК РФ определяет общие основания проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Проникновение в жилище допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, и с соблюдением при этом установленных ЖК РФ целей:
· спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера;
· задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища . Это важнейший принцип жилищного права, имеющий большое значение для реализации стабильного, устойчивого права пользования жилищем. Его можно рассматривать как одно из основных проявлений общего принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.
Принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений . Содержание данного принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами:
· на основе договора социального найма. Малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами (ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации;
· путем вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья и др.
При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Этот принцип реализуется за счёт жилищного строительства, позволяющего большую часть новых жилых помещений предоставлять внаем либо по другим основаниям бесплатно или за доступную плату малоимущим гражданам, военнослужащим, работникам бюджетной сферы и нуждающимся в жилище гражданам других указанных в законе категорий. Конституция Российской Федерации обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище.
Свобода выбора места жительства . Этот принцип означает, что каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, а также выбирать место пребывания и жительства. Никто не может быть принужден к проживанию только на определенной территории или местности. Ограничения данного принципа могут быть установлены только федеральным законом.
Принцип цивилизованного использования жилых помещений . Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно проиллюстрировать следующими примерами:
· жилищное законодательство предоставляет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельную квартиру на семью;
· вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило: наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;
· отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.
Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается количеством, размерами и стоимостью и обеспечивается правом неприкосновенности (ст.25 Конституции России). Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
В соответствии с этим принципом гражданам – собственникам жилых помещений законодательство предоставляет возможность стабильно осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст.288 Гражданского кодекса РФ), а членам семей собственников – возможность пользоваться этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст.292 Гражданского кодекса РФ). Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильем не только нанимателями, но и их детьми, внуками.
Принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением . Данный принцип не распространяется на нанимателя или членов его семьи, чьи действия сопряжены со злоупотреблением жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.
На положениях Конституции РФ основаны правовые принципы, отнесенные ст. 1 ЖК к основным началам жилищного законодательства. Таковыми являются: 1)обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; 2)
безопасность жилища; 3)
неприкосновенность жилища; 4)
недопустимость произвольного лишения жилища; 5)
беспрепятственное осуществление жилищных прав; 6)
равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений; 7)
судебная защита жилищных прав; 8)
обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав; 9)
обеспечение сохранности жилищного фонда; 10)
использование жилых помещений строго по назначению.
Указанной статьей Кодекса установлено, что граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3.1. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище
Необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище основана на положениях ст. 7 и 40 Конституции РФ.
Согласно ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство.
Понятие «органы государственной власти» обозначено в ст. 11 Конституции РФ. Согласно этой статье государственную власть в России осуществляют Президент РФ, Федеральное Собрание РФ (Совет Федерации и Государственная Дума), Правительство РФ, суды РФ.
Государственную власть в субъектах РФ осуществляют образуемые ими органы государственной власти.
Согласно ст. 12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.
Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью (ст. 130 Конституции РФ). Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы и т.д. (ст. 132 Конституции РФ).
Судебная власть в Российской Федерации осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст. 118 Конституции РФ). Судьи независимы и подчиняются только Конституции РФ и федеральному закону (ст. 120 Конституции РФ).
В пределах предоставленных им полномочий органы государственной власти и местного самоуправления содействуют осуществлению гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК), а именно:
создают необходимые условия для удовлетворения потребностей граждан в жилье;
предоставляют в установленном порядке субсидии на приобретение или строительство жилья;
в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда; обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан и т.д.
Статья 8 Конституции РФ устанавливает, что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина, независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств (ст. 19 Конституции РФ). Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Статьей 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Данное право является многогранным. Это: возможность улучшения жилищных условий по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда); возможность стабильного пользования жилым помещением, недопустимость произвольного лишения жилища; обеспечение для проживающих в жилых домах, жилых помещениях здоровой безопасной среды обитания и проч. С этим конституционным правом непосредственно связано конституционное право на неприкосновенность жилища.
3.2. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища
Недопустимость произвольного, т.е. незаконного, лишения жилища и его неприкосновенность предусматриваются ст. 25 и 40 Конституции РФ. Так, согласно ст. 25 Конституции РФ «...никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».
Выселение из жилого помещения возможно в связи со сносом дома по предусмотренным основаниям; в связи с капитальным ремонтом дома или реконструкцией его, когда жилое помещение не может быть сохранено, и проч. (ст. 85 ЖК). В этих случаях выселяемые граждане обеспечиваются другим благоустроенным жилым помещением в порядке, установленном ст. 89 ЖК. Предусматривается выселение (лишение жилища) в случае нарушения жилищного законодательства: с предоставлением другого жилого помещения (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК) или без предоставления другого жилого помещения (п. 2-4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК).
Произвольным лишением жилища является без законных на то оснований или в порядке, не предусмотренном законом, лишение права проживать в жилом помещении.
Выселение из жилого помещения (лишение жилища) вопреки желанию пользователя допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке.
Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе, как в предусмотренных ЖК целях и в предусмотренных иным федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (ч. 2 ст. 3 ЖК).
Требование о недопустимости посягательств на неприкосновенность жилища человека содержится в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.6614, в ст. 12 Всеобщей декларации прав человека от 10.12.4815.
Проникновение в жилище без согласия лиц, проживающих в нем на законных основаниях, допускается в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях:
спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера;
задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо происшедшего несчастного случая.
Что касается проникновения в жилище в связи с преступлением (в целях предупреждения или раскрытия преступления), а также при чрезвычайных ситуациях, то данные вопросы решены Законом РФ от 18.04.91 № 1026-I «О милиции»16 и Федеральным законом от 03.04.95 № 40-ФЗ «О федеральной службе безопасности»17, Федеральным законом от 12.08.95 № 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности»18. Пленум Верховного
Суда РФ в постановлении от 24.12.93 № 13 «О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации»19 определил: «Исходя из того, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения, ... суды должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд» (п. 2).
Хотелось бы обратить внимание на следующее обстоятельство.
В связи с необходимостью контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (в части обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц), соблюдением стандартов качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг целесообразно решить вопрос о праве представителей специально уполномоченных органов (допустим, из числа эксплуатирующих организаций) беспрепятственно входить в жилые помещения в экстремальных ситуациях, вызывающих разрушение жилых домов, и при определенных условиях, угрожающих жизни и здоровью проживающих в них лиц.
Разумеется, необходимо установить порядок и условия такого «вхождения» в жилые помещения, чтобы исключить возможность произвола (обязательное определение круга необходимых участников, оформление соответствующим документом (актом) и т.д.).
Конституция РФ (ст. 25) предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища в случаях, прямо установленных законом. Законом о чрезвычайном положении предусмотрено ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения, что основано на положении ст. 56 Конституции РФ.
Европейская Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 04.11.5020 предусматривает право на уважение жилища человека, допускает возможность законного проникновения в жилое помещение против воли проживающих в целях предотвращения беспорядков или преступления, защиты прав и свобод других лиц.
Жилищный кодекс предусматривает определенные ограничения пользователя жильем в реализации его прав, основанных на договоре социального найма жилого помещения. Законодатель устанавливает соответствующие условия, несоблюдение которых не позволяет произвести желаемые действия (обмен, поднаем, вселение временных жильцов и др. - ст. 72, 74, 76, 80).
Важное значение имеет позиция о недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия граждан, которые не связаны со злоупотреблением своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязательств. Данная норма фактически была сформулирована в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23.06.95 № 8-П21. Суд признал неконституционной ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР, которая ограничивала конституционное право на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи.
Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане, независимо от того, кто является «посягателем»: физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо государственного или муниципального органа.
Однако следует помнить, что правонарушением является посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, к гражданам, проживающим, например, в самовольно занятом жилом помещении, правила о защите от проникновения в жилище не подлежат применению.
За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК).
Положения о недопустимости произвольного лишения жилища содержались и в актах ранее действовавшего законодательства. Так, согласно ст. 171 ГК РСФСР 1922 г. выселение граждан по требованию наймодателя могло иметь место лишь по основаниям, специально указанным в законе. Запрет в течение действия договора или изменения его условий был установлен постановлением ЦИК и СНК СССР от 17.10.37 № 112/184322, который внес определенность в жилищные права граждан. Статья 61 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, а также ст. 330 ГК РСФСР 1964 г. предусматривали, что наниматель не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям, установленным законом. Данному вопросу было уделено необходимое внимание Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик23 и ЖК РСФСР2.
Представляет в этом плане интерес дореволюционное законодательство. Статья 1705 Свода законов Российской империи 1910 года (том 10, часть 1, Свод законов гражданских) не позволяла «хозяину» отказать «наемщику» до окончания срока найма, «хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену», что позволяет говорить о возможности стабильного пользования жильем, недопустимости произвольного лишения жилища.
3.3. Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями
Жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем, если иное не вытекает из положений ЖК, других федеральных законов или существа соответствующих отношений.
Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данные положения соответствуют Конституции РФ, в частности ст. 8, 19, 35, 40.
В отношении равенства участников жилищных отношений данная статья обозначает отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений.
Данный принцип применим, главным образом, в отношениях по найму жилья, отношениях собственности на жилое помещение. Этот принцип заимствован из гражданского законодательства. Обратимся к ст. 1 ГК, определившей, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых Кодексом отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора и т. д.
Рассматриваемый принцип ставит участников имущественных отношений (владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями) в юридически равное положение перед законом и судом.
Это равенство признается за гражданином, юридическим лицом, органом власти в отношениях «невластного, неподчиненного ряда». В иных отношениях (административно-правовых) принцип равенства не подлежит применению. В таких вопросах, как управление жилищным фондом, контроль за его использованием и сохранностью, соответствующие органы выступают как властные структуры.
Частью 4 ст. 1 ЖК предусмотрено, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 5).
Положение о свободе выбора жилого помещения представляется крайне сомнительным. Достаточно обратиться к положениям ЖК о предоставлении жилого помещения по договору социального найма (ст. 49 и проч.). Процедура получения такого жилья столь «строга», что о выборе жилого помещения не может быть и речи.
Редакция ч. 4 и 5 ст. 1 ЖК в этом плане, безусловно, неудачна. Предусмотренную «свободу выбора жилых помещений» следует воспринимать как свободный выбор возможности удовлетворить потребности в жилье.
Что касается положений законодательства о выборе места пребывания и жительства, то эти вопросы регламентируются Законом РФ от 25.06.93 № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»24.
Статья 27 Конституции РФ закрепляет свободу выбора места пребывания и жительства. Таким образом, она воспроизводит положения ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.66.
Данные отношения не являются предметом регулирования жилищного законодательства и отделены от возникновения, изменения и прекращения жилищных прав граждан. Жилищные права и обязанности граждан независимы от факта регистрации. (Вспомним недавнюю историю, когда режим прописки и наличие жилищных прав были неразрывно связаны. Такое положение содержалось в ст. 54 ЖК РСФСР, которое Конституционным Судом РФ было признано не соответствующим Конституции РФ25.)
Следует отметить, что ст. 27 Конституции РФ фактически упразднила ценз оседлости. Законодательство (уголовное, административное) не содержит положений об ответственности за отсутствие прописки. Вышеназванный Закон РФ от 25.06.93 № 5242-I устанавливает пределы ограничения свободы передвижения и территории, которые нельзя избирать для проживания по своему усмотрению (только по специальному разрешению): это пограничные территории, территории, где введено чрезвычайное положение, и проч.
3.4. Судебная защита жилищных прав, а также обеспечение восстановления нарушенных прав
Жилищное законодательство базируется на положениях Конституции РФ о судебной защите жилищных прав, а также об обеспечении восстановления нарушенных прав (ст. 18, 35, 46).
Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием.
Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и 46 Конституции РФ).
Право на судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ). Неограниченная судебная защита прав граждан была подтверждена в Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой постановлением Верховного Совета РСФСР от 22.11.91 № 1920-I26.
В судебной практике наиболее распространены дела о праве пользования жилым помещением (признания права пользования, утраты права на жилище и проч.), рассматриваемые судами общей юрисдикции.
Жилищный кодекс содержит ряд положений, предусматривающих судебную защиту жилищных прав. Так, любой пользователь жилым помещением по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена этого помещения в судебном порядке (ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74); в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно расторжение договора социального найма (ст. 83) и выселение виновных без предоставления другого жилья (ст. 91) в судебном порядке. Требования к обмену жилыми помещениями содержатся: в ст. 72 (согласие органов опеки и попечительства на обмен жилого помещения, в которых проживают несовершеннолетние, а также признанные недееспособными или ограниченными в дееспособности); в ст. 73 (условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается).
Что касается восстановления нарушенных прав, то следует упомянуть, в частности, ст. 75 ЖК, предусматривающую возможность признания обмена жилыми помещениями недействительным по основаниям, установленным ГК для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК. В этом случае стороны договора об обмене подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.
Согласно ГК недействительной признается сделка: не соответствующая закону или иному правовому акту (ст. 168), совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169); совершенная гражданином, признанным недееспособным (ст. 171), и т.п.
В плане восстановления нарушенных прав представляют интерес также ст. 56 ЖК, предусматривающая возможность обжалования решения о снятии с учета нуждающихся в жилых помещениях в судебном порядке; ст. 66, 79 и проч.
3.5. Необходимость обеспечения сохранности
жилищного фонда, а также необходимость использования жилого помещения по назначению
Статьи 65-68 ЖК посвящены обязанностям наймодателя и нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилищного фонда. Статьей 67 ЖК предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению в пределах, установленных ЖК. Нарушение такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилища влекут за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК (аналогичные нарушения влекут за собой расторжение договора «коммерческого» найма - ст. 687 ГК).
Следует отметить, что требование об использовании жилья по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения (ст. 288 ГК). Ответственность за невыполнение им этой обязанности предусматривается ст. 293 ГК.
Обязанность собственника поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии определена ст. 30 ЖК (ч. 4). Гражданский кодекс (гл. 18) не содержит прямого указания на обязанность собственника по надлежащему содержанию жилого помещения, однако предусмотренная ст. 293 ГК ответственность за бесхозяйственное обращение с жильем подтверждает наличие такой обязанности.
В определенном объеме обязанности нанимателя жилого помещения по пользованию жильем, содержанию и сохранности жилищного фонда определены Правилами пользования жилыми помещениями. Права и обязанности сторон по договору социального найма определены также Типовым договором социального найма жилого помещения.
3.6. Необходимость обеспечения безопасности жилища
Требование о необходимости обеспечения сохранности жилищного фонда способствует (последовательно и закономерно) реализации принципа безопасности жилища.
Согласно ст. 15 ЖК жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания жилья непригодным для проживания проживающие в нем граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85, 87 ЖК).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК, ст. 288 ГК). Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим требованиям (п. 6 ст. 2 ЖК).
